Типовая застройка: проблемы реконструкции



Бóльшую часть жилого фонда крупных и средних российских городов составляет массовая типовая застройка. К примеру, в Москве не менее 80% квартир и комнат расположено в крупносборных (панельных) железобетонных домах, более половины (58,1%) которых были возведены в 1956-1985 гг., 35,4% жилья в столице было построено в период с 1986 года по 2010 год (данные БТИ). Массивы типовой застройки представляют собой крупные образования, характеризующиеся примитивной планировочной структурой, гипертрофированным масштабом, скудным набором пространственных решений, функций и типов квартир. Данная характеристика применима как к панельным «пятиэтажкам», так и к застройке последующих десятилетий вплоть до сего дня.

При этом массивы панельного жилья занимают значительные пространства, о размерах которых можно судить, сравнив средний жилой район с европейским средневековым городом. Площадь первого соизмерима или даже превосходит территорию последнего. К примеру, столичный район Строгино (около 400 га) в два с лишним раза превосходит исторические ядра Вены (180 га), Нюрнберга (160 га), Авиньона (145 га) или Толедо (130 га).

01. Строгино и ...


02. ... историческое ядро Нюрнберга в том же масштабе


Значительная часть жилого фонда подобного типа находится в плачевном (аварийном или ветхом) состоянии, поскольку, во-первых, панельные здания были изначально рассчитаны на относительно короткий срок службы, не превышающий 50 лет, а во-вторых, эксплуатировались ненадлежащим образом (например, без проведения качественного капитального ремонта). По данным фонда «Инициатива «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO), из 3 млрд м2 жилья в России в срочной реконструкции нуждаются более половины.

Пространственная и функциональная организация жилых массивов определяется моделью микрорайона, который до сих пор официально считается базовой единицей городской системы расселения. Эта модель, основанная на весьма приблизительных социологических расчётах, утвердилась в СССР во второй половине 1950-х – начале 1960-х гг. одновременно с разворачиваем типового индустриального сборного домостроения, что наилучшим образом вписывалось в логику плановой экономики.

Сегодня эта модель совершенно не удовлетворяет требованиям современных городов, которые нуждаются в гибкой, адаптивной, открытой будущим изменениям структуре. Не отвечает она и запросам городского общества, сложность и разнообразие страт которого (как будто) уже не игнорируется государством.

Деградация среды обитания неизбежно ведёт к обострению психологических проблем и социальных конфликтов, с которыми уже столкнулись многие развитые страны Европы и начинает испытывать Россия. Кроме того, разрушенная, депрессивная, деформированная среда не просто непривлекательна эстетически, но также исключает приток инвестиций – как в микро-, так и макромасштабе.

Острота проблемы ощущалась профессионалами уже несколько десятилетий тому назад.

03. Микрорайон Прютт-Айгоу в Сент-Луисе (1952 г.) был удостоен премии "здание года"...


04. ... а уже в 1972 г. был взорван, поскольку превратился в очаг неблагополучия, к тому же весьма дорогой в содержании


Тем не менее, задача реконструкции кварталов массовой типовой застройки до сих пор не осознаётся элитами и обществом как насущная необходимость. Несмотря на то, что модель микрорайона является рудиментом планового хозяйства, она продолжает активно воспроизводиться и в условиях рыночной экономики и усложнения социальной структуры общества пореформенной России.
Учитывая долю типового жилья в жилом фонде РФ, плачевное состояние значительной его части, а также то, что более 75% квартир находится в частной собственности у населения, вопрос полномасштабной реконструкции кварталов массовой застройки требует незамедлительного решения.
Необходимость реконструкции диктуется также радикальной ревизией теоретических взглядов и практических требований к качеству жилой среды. Среди них можно выделить:
- Крах парадигмы функционального зонирования города (чёткого разделения городской территории на жильё, производство, рекреацию и транспорт), одной из догм Афинской хартии CIAM, принятой советским градостроительством;
- Крах модели микрорайона и системы ступенчатого обслуживания;
- Необходимость эффективного использования территории (в частности, путём разумного уплотнения);
- Необходимость уплотнения и специализации улично-дорожной сети в связи с массовой автомобилизацией и увеличением размеров городов;
- Необходимость снижения этажности с целью создания комфортной среды обитания, а также упрощения управления многоквартирными домами;
- Потребность в межевании территории в связи с приватизацией земли и недвижимости;
- Необходимость разграничения частного и общественного пространств для создания комфортной среды обитания, в частности обеспечения безопасности жителей;
- Требование эстетического облагораживания районов типовой застройки.
Сложность и новизна этой задачи, усугубляемые плачевным состоянием российского градостроительства, требуют всестороннего исследования вопроса. Это предполагает системное изучение проблем, возникающих при реконструкции подобных образований, а также существующего опыта их решения.
Каковы основные препятствия для реконструкции?
- Конъюнктура рынка жилья в крупных городах РФ требует уплотнения, а не снижения плотности жилой застройки. Это усложняет или вообще лишает смысла задачу улучшения средовых качеств реконструируемых территорий;
- Неразвитость рынка жилья (почти монопольное доминирование в стройиндустрии домостроительных комбинатов (ДСК), производящих устаревшую продукцию и не заинтересованных в отклонении от стандарта);
- Действие устаревших норм проектирования и строительства;
- Необходимость перекладки инженерных сетей, затрудняющих новое строительство;
- Нежелание оплачивать прокладку и эксплуатацию новых дорог;
- Неудобные, «геометрически невыгодные» конфигурации участков, вынуждающие застройщиков выжимать максимум квадратных метров путём значительного повышения этажности;
- Сложности реорганизации торговли и социально-образовательных учреждений, расположение которых препятствует перепланировке кварталов.

Каковы существующие подходы к реконструкции кварталов массовой типовой застройки? В этом плане особенно интересен опыт государств Восточной Европы (прежде всего, бывшей ГДР), а также Франции и Нидерландов, лидировавших в строительстве полносборных домов индустриального заводского изготовления, а затем преуспевших в их реконструкции. Можно условно выделить два основных типа подходов: «терапевтический» и «хирургический».a. «Терапевтический» подход:
- Перестройка зданий (изменение этажности, перевод 1-х этажей в нежилой фонд, устройство проходов и проездов и пр.) без изменения планировки кварталов. Например, реконструкция районов Марцан и Хеллерсдорф  в Восточном Берлине:

05. Берлин-Хеллерсдорф


06. Берлин-Меркишес-Фиртель


- Санация зданий без изменения их конфигурации и перепланировки кварталов. Например, капитальный ремонт жилых домов во многих городах РФ:

07. Пятиэтажка, в которой был проведён капитальный ремонт, "компенсированный" надстройкой одноуровневой мансарды


08. Пятиэтажка, в которой ещё не был проведён капитальный ремонт, но мансарда уже надстроена


b. «Хирургический» подход:
- Перестройка зданий (изменение этажности, перевод 1-х этажей в нежилой фонд, устройство проходов и проездов и пр.) с изменением планировки кварталов. Например, реконструкция кварталов в городах Ляйнефельде (Тюрингия) и Галле (Саксония-Анхальт) по проекту Штефана Форстера (2004 г.).

09. Штефан Форстер - Галле: было


10. Штефан Форстер - Галле: стало


11. Штефан Форстер - Галле: стало


12. Штефан Форстер - Ляйнефельде: было


13. Штефан Форстер - Ляйнефельде: стало


- Формирование из жилых групп периметральных кварталов с чётким разграничением частного и общественного пространств, т.е. с улиц и дворов. Примеры: реконструкция квартала Quai de Rohan в Лорьяне (Бретань) по проекту Ролана Кастро, реконструкция района Bijlmermeer в Амстердаме, а также проекты реконструкции микрорайонов Парковый и Садовый в рамках стратегического мастер-плана Перми бюро КСАР Architects & Planners (2009-2010 гг.) или
микрорайона на северо-востоке Санкт-Петербурга бюро PRP (2010 г.).

14. KCAP - Пермь, микрорайон "Парковый"


15. KCAP - Пермь, микрорайон "Садовый"


16. PRP - Санкт-Петербург


17. PRP - Санкт-Петербург


- Полная замена одних типовых серий на более современные при сохранении модели микрорайона. Например, реконструкция кварталов панельных пятиэтажных «хрущёвок» в Измайлово или в районе Рогожского вала в Москве (2-я пол. 2000-х гг.). Пожалуй, это наименее привлекательное решение, так как оно решает лишь проблему физического износа домов и недостатка жилой площади в старых сериях. Взамен же нагнетается масштаб, этажность, плотность застройки и населения, резко падает качество среды, усугубляются транспортные проблемы и т.п. К сожалению, сегодня это наиболее распространённый в России подход к реконструкции крупных городских территорий.

18. Замена пятиэтажек на новые панельные серии (Нижегородская ул. - Рогожский вал)
 
Автор: http://townplanner.livejournal.com/4042.html