МЕТОД БЕСКОНФЛИКТНОЙ РЕНОВАЦИИ ТИПОВОГО РЕГУЛЯРНОГО КВАРТАЛА ИСТОРИЧЕСКОГО РОССИЙСКОГО ГОРОДА

В статье анализируются выгоды экономического и правового регулирования соседской застройки с использованием исторических правил землепользования. На основе раскрытия механизма формирования исторических пространств российских регулярных городов дается алгоритм возможных проектных действий для реанимации жизненных процессов на территории исторического центра с учетом его масштаба и морфологии.

 

Ключевые слова: исторические центры, частная собственность на землю, соседское право, межевание.

 

I

АНАЛИЗ ПОТЕНЦИАЛА РАЗВИТИЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ СРЕДЫ РЕГУЛЯРНОГО РОССИЙСКОГО ГОРОДА В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ

 

Центры крупных исторических поселений России сегодня подвергаются беспрецедентному вытеснению многослойной исторической среды новой коммерческой застройкой. В советское время они, как правило, не осваивались и постепенно разрушались. Поэтому характерной особенностью большинства российских городов является рыхлая историческая среда малой плотности, привлекающая инвесторов большим потенциалом территории для нового строительства.

Среди профессионалов бытует мнение, что сверхлиберальная политика в сфере строительства делает абсолютно невыгодным, а следовательно, невозможным сохранение генетической преемственности среды. Мы попытаемся проверить справедливость данного утверждения, также попробуем оценить потенциал развития, заложенный в исторической среде города.

«За» сохранение исторической среды: 
- архитектурное и типологическое богатства; 
- разнообразие функциональных элементов; 
- высококачественное благоустройство с обильным озеленением; 
- среда, сомасштабная человеку; 
- обширная социальная инфраструктура; 
- объекты культурного наследия.

«Против» сохранения исторической среды: 
В связи с отсутствием частной собственности на землю размыты границы ответственности за содержание внутриквартальных территорий и самих исторических зданий, последствием чего являются: 
- высокая степень износа жилого фонда; 
- недостаток коммунальных удобств.

«За» вновь формируемую среду: 
- наличие современных коммунальных удобств; 
- однородный социальный состав ослабляет возможность социальных противоречий.

«Против» вновь формируемой среды: 
- низкое качество благоустройства и недостаток рекреационных территорий; 
- негуманный масштаб среды; 
- архитектурное и типологическое однообразие; 
- исчезли границы территории, в связи с чем отсутствует ответственность за их содержание, любая хозяйственная деятельность ведет к конфликту соседских интересов, невозможности бесконфликтного развития территории.

Иными словами, современное строительство на территориях исторических центров представляет собой многоэтажную застройку, которая теснит уникальную историческую часть города, заменяя ее однотипными стандартными жилыми домами с невысокими эксплуатационными характеристиками и низким качеством строительства.

Главным аргументом сторонников крайне болезненных для исторических центров методов высотного строительства является высокая экономическая эффективность вновь формируемой среды, большой выход коммерческой площади. Оставив в стороне этическую оценку этой позиции, попытаемся понять – так ли это?

В качестве примера наиболее коммерчески выгодного строительства возьмем так называемый «Европейский квартал» в г. Самаре (рис.1) – комплекс бизнес-класса, появившийся на месте 2-3-этажной старой застройки. Он сформирован зданиями от 10 до 23 этажей. Поскольку данный квартал подвергся полной реконструкции, он представляется наиболее показательным для сравнения технико-экономических показателей новой и исторической сред.

st1.jpg

Рис.1. «Европейский квартал» – комплекс бизнес-класса, появившийся на месте 2-3-этажной исторической застройки, г. Самара

st12.jpg st13.jpg
Рис.1а. Современные методы строительства в исторической среде Квартал после реконструкции. 10-22 этажа,  максимальный потенциал  до 25 000 м2/га

 

Плотность застройки, т.е. суммарная поэтажная площадь наземной части комплекса в пределах наружных стен в данном квартале, составляет 22-23 тыс. м2/га (рис.1а), (данный расчет проведен на основании подосновы М 1:2000, по наружному периметру сооружений, при известной этажности сооружений, что отражает методику вычисления данного градостроительного показателя). 

Действительно, это значительно больше ТЭП исторической застройки Самары, которая дает максимальные показатели плотности при плотном ковре 2-3-этажной застройки в 15-16 тыс. м2/га (рис.2), в кварталах же с застройкой усадебного характера данный показатель опускается ниже 10 тыс. м2/га (рис.2а).

st2.jpg

Рис.2. Самара. Развитая историческая застройка. Плотность достигает 15 000-16 000 м2/га

st21.jpg st22.jpg
Рис.2а. Преобладание исторической застройки усадебного типа 1-4 этажа  – средняя плотность исторических кварталов12 000 м2/га

 

Однако необходимо понимать, что плотность «Европейского квартала» является точечной, т.к. его высотные объемы неминуемо ограничивают строительство жилья и других объектов, поскольку не могут быть соблюдены многие установленные нормы, например, инсоляции, освещенности соседних домов и т.д.

Если же мы возьмем в расчет исторические центры Петербурга, Хельсинки и др. городов Европы, которые прошли этап урбанизации и уплотнения на рубеже XIX-XX вв., то обнаружим, что данный тип застройки высотой в 4-6 этажей дает выход от 30 тыс. м2/га и более (рис.3)!

st31.jpg st32.jpg
Рис.3. Сверхплотная застройка, рубежа XIX-XX вв.,
г. Санкт-Петербург
5-6 этажей 30 000-40 000 м2/ га

 

Парадоксально, но историческая 4-6-этажная застройка таких городов имеет более эффективные технико-экономические показатели, чем новая многоэтажная застройка (до 25 этажей), появляющаяся сегодня в исторической части российских региональных центров!

Частично это объясняется менее строгим режимом дореволюционных санитарных и пожарных нормативов. Но, главным образом, такая высокая эффективность использования земли объясняется четкими правилами застройки и соседского права, существовавшими в Российской империи и позволявшими избегать конфликта интересов хозяев соседских домовладений при развитии собственных участков. Вот несколько основополагающих правил формирования исторических городов, где главным принципом было обеспечение независимости хозяина домовладения от действий соседа (рис.4):

- "строющий дом на самой меже соседа не должен делать окон в сторону соседа" [1]; 
- домовладения могут граничить только глухими противопожарными стенами брандмауэрами, либо должен соблюдаться противопожарный разрыв; 
- "чтоб сосед не лил воды, не сметал сора, не делал ската кровли на двор соседа" [1];
- доступ в домовладение предусматривался прямо с улицы, а не через соседей.

Эти правила оказались очень благоприятными для уплотнения застройки в эпоху бурного роста российских городов.

st4.jpg

Рис.4. Структура квартала регулярного города с обозначением границ исторических домовладений. г. Самара

Несмотря на отсутствие эксплуатационной поддержки со стороны хозяйственных служб города в советский и особенно постсоветский периоды (более 90 лет!), исторические центры многих «регулярных городов» (в т.ч. Самары) функционировали фактически в структуре исторических домовладений, что доказывает чрезвычайную жизнеспособность данной структурной организации. Это говорит о необходимости тщательного изучения и использования принципов структурной организации «регулярного города» для реновации городской среды с учетом сохранения ее утилитарных и гуманитарных достоинств.

История вопроса

Особенностью российской истории градостроительства стал период проведения так называемой «областной реформы» с 1775 по 1785 гг., когда большинство российских городов обрели новую планировочную структуру, основанную на регулярной сетке, что облегчало отвод земель, их эксплуатацию и управление.

Таким образом, более трехсот городов российской империи, в том числе Тверь (пилотный проект реорганизации), Нижний Новгород, Смоленск, Ярославль, Уфа, Казань, Чебоксары, Симбирск, Пенза, Астрахань, Екатеринбург, Ростов, Саратов и Самара приобрели регулярный характер, не потеряв при этом своей индивидуальности (рис. 5).

st51.jpg

st52.jpg

Рис.5. Более 300 городов Российской империи преобрели регулярный характер, не потеряв при этом своей индивидуальности

Разбивка на кварталы осуществлялась на основе инструкции Межевой экспедиции Сената (1766 г.), которая иногда ради сохранения существующего «пригодного» контекста отклонялась от «регулярности», и меридиональные улицы размечались не совсем перпендикулярно широтным (Астрахань). В некоторых случаях рельеф местности или сложная структура сложившейся застройки не позволяли реализовать регулярный план, тогда регулярные кварталы размечались на свободных территориях (Воронеж). Для разбивки использовали десятисаженную цепь (разбитую на футы и аршины) и деревянную сажень.

В перечне, приложенном к списку правил, определяющих основные нормы и принципы проектирования, регламентируются основные геометрические параметры такого деления: «… 3) ширина улиц – 12 саженей, 4) под каждый дом (домовладение) 15 и в глубину – 30 саженей, 5) поскольку в этих уездных домах постройка будет деревянной – расстояние между домами – 8 саженей…» [2]. То есть базовый размер домовладения, из которого формировались кварталы более 300 российских городов, – 15 х 30 саженей (31.5 х 63 м).

Планировка Самары представляет практически буквальную реализацию этих принципов. В ширину ее кварталы сложены из двух стандартных домовладений (то есть 30+30 саж.), что составляет 60 саженей, или 126 метров. В длину квартал составлял 252 м, то есть удвоенную ширину. Ширина улиц исторической Самары – 12 саженей, или 25,5 м [3].

Кварталы других городов часто имеют иную длину, а регулярность очертания кварталов может быть скорректирована природными факторами, но ширина кварталов большинства российских городов, включая Самару, Тверь, Васильевский или Каменный острова в С-Петербурге и др., составляет, как правило, 60 саженей (две глубины домовладений). Именно глубина участка остается неизменным модулем наших исторических городов, т.к. для обеспечения автономного доступа участок должен был всегда иметь хотя бы одну из сторон выходящей на красную линию улицы. А вот ширина участков в процессе развития городов подверглась изменениям, т.к. они зачастую распродавались долями. Поэтому в Самаре мы можем встретить участки шириной от 5 до 20 саженей при неизменной глубине в 30 саженей (рис.6).

st6.jpg

Рис.6. Схема типовых размеров домовладений по красной линии. Ширина дана в саженях  – 2,13 м

Причины деградации исторической среды

Поскольку главный принцип исторической планировки состоял в соблюдении прав частной собственности, то отказ от частной собственности и изменение принципов эксплуатации городских территорий после 1918 г. разрушили систему городского планирования и управления, на основе которой сложились исторические центры. В силу того, что плановой экономикой решались, как правило, задачи массового расселения, новые принципы застройки требовали свободных территорий и основывались на соблюдении, в первую очередь, санитарных и утилитарных условий расселения. Несопоставимость этих принципов с дореволюционными правилами застройки привела к деградации исторических территорий города. В советское время это выразилось в размывании границ домовладений (рис.7). Следствием этого стали организация входов транзитом через соседние домовладения, пробивка окон в брандмауэрах, беспорядочный водосток и т.п.

st7.jpg

Рис.7. Схема современного состояния застройки. Отмена частной собственности выразилась в размывании границ домовладений, т.е. границ ответственности за содержание территории

Рыночные реформы и реставрация частной собственности вызвали строительный бум, результатом которого стала переоценка ценности территориальных ресурсов и обращение интересов инвесторов к историческим территориям городов. Однако принципы проектирования и строительства остались такими же, что и в советскую эпоху массового строительства. Поэтому новая застройка, появляющаяся в исторических центрах, не учитывает элементарных принципов соседского права, на которых основано взаимодействие частных собственников в любом западноевропейском городе. Отсутствие таковых принципов приводит к появлению больших бесхозных пространств, неорганизованности внутриквартальной среды. В дореволюционный период данные принципы были закреплены и существовали в городских Уставах. В них и заключается ключ к пониманию регулярной структуры российских городов.

Резюмируя вышеизложенное, можно заключить, что: 
- историческая застройка европейских городов, сформировавшихся на рубеже XIX-XX вв., имеет более эффективные технико-экономические показатели, чем новая многоэтажная застройка, появляющаяся сегодня в исторической части российских региональных центров; 
- относительно высокая плотность вновь формируемой среды при сложившихся методах реконструкции современных российских городов является точечной, т.к. ее высотные объемы неминуемо ограничивают строительство жилья и других объектов, требующих инсоляции на соседних участках; 
- историческая среда российских регулярных городов сформирована на основе стандартных домовладений и четких принципов соседского права; с возвратом частной собственности принципы соседских взаимоотношений, лежавшие в основе дореволюционных уставов, вновь приобрели актуальность, но до сих пор гражданское законодательство и градостроительное нормирование никак не регламентирует соседские взаимоотношения в части интересов собственников; 
- необходимо ввести регулирование соседской застройки с использованием исторических правил землепользования и застройки, в основе которых лежат принципы соседских отношений, принятые как в дореволюционной России, так и во всём цивилизованном мире.

Во избежание конфликтов населения, собственников и девелоперов при развитии и уплотнении исторических центров российских городов необходимо вести новое строительство с учетом планировочных законов, на основе которых формировалась данная среда. Только учет морфологии исторической среды позволит сохранить масштаб, культурную идентичность и достоинства исторической среды и в то же время максимально эффективно использовать территорию.

 

II

НОВОЕ СТОИТЕЛЬСТВО НА ОСНОВЕ ИСТОРИЧЕСКИХ ПЛАНИРОВОЧНЫХ ЗАКОНОВ И СОВРЕМЕННЫХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМАТИВОВ

Рассмотрев структуру исторических регулярных городов, не трудно прийти к выводу, что в основе их строения лежат базовые единицы – домовладения с повторяющимися модульными типоразмерами. Большинство российских исторических городов имеет именно такую планировочную структуру, основанную на регулярной сетке, облегчавшей отвод земель, их эксплуатацию и управление.

Переосмыслив и адаптировав принципы соседского права, закрепленные в Своде законов Российской империи, учитывая возврат в Россию частной собственности на землю, применив это к современным реалиям, московское АБ "Остоженка" предложило метод нового строительства на основе исторических планировочных законов и современных градостроительных нормативов, позволяющий сохранить масштаб, культурную идентичность, достоинства исторической среды и в то же время экономически эффективно использовать территорию (табл.1). Его основная идея состоит в том, что уплотнение, повышающее экономическую эффективность использования территории и придающее реконструктивным действиям коммерческий смысл, использует механизмы уплотнения, свойственные городам Европы рубежа XIX-XX вв.

 Таблица 1

До 1918 года
Историческая парцелляция регулярного квартала.
Ясная структура границ ответственности

stt1.jpg

Советский период
Отмена частной собственности на землю.
Постепенное размывание границ ответственности

stt11.jpg

Современный период.
Возврат частной собственности.
Полная утрата морфологии исторической среды

stt111.jpg

 

 Правила формирования домовладения

В основе методики – исторические правила землепользования и застройки, в основе которых лежат принципы соседских отношений, принятые как в дореволюционной России, так и во всём цивилизованном мире. С учетом современных градостроительных нормативов их можно сформулировать следующим образом: 
- участок домовладения минимум одной стороной должен быть смежным с красной линией; 
- инженерное обеспечение, удаление атмосферных осадков, мусороудаление, транспортные подъезды, пешеходная доступность; мероприятия ГО и ЧС должны обеспечиваться в каждом домовладении, независимо от соседних домовладений;
- стены строений, непосредственно примыкающие к границам смежных домовладений, должны быть противопожарными стенами (брандмауэрами) без оконных и дверных проёмов; 
- стены строений, выходящие на красную линию или отстоящие от границ смежных домовладений на расстояние не менее ширины проезда, могут иметь оконные и дверные проёмы в фасадных стенах; 
- от стен строений до границ смежных домовладений запрещается оставлять отступ менее ширины проезда во избежание образования недоступных пожароопасных пазух [4].

 

Таблица типов организации отдельных домовладений

Как мы уже упоминали, структура Самары наиболее чисто воспроизводит принципы межевания, свойственные большинству регулярных городов Российской империи Мы рассмотрели ее для выяснения наиболее распространенных геометрических параметров исторических домовладений, на основе которых впоследствии устанавливались границы хозяйственной ответственности. С учетом полученных базовых типоразмеров формируется набор типов домовладений, используемых, подобно имплантам, для замещения элементов, отработавших ресурс.

Таблица типов домовладений (табл.2) для вставки в исторические кварталы состоит из: рядовыхдомовладений, расположенных по продольным сторонам регулярного квартала, а также угловыхи торцевых домовладений, выходящих, соответственно, на углы либо короткие стороны кварталов. Базовый размер рядовых домовладений – 30 саженей (63 м) в глубину, что соответствует половине глубины исторических кварталов Самары и большинства регулярных городов России. В ширину домовладения – 15 сж (31,5 м) либо 10 сж (21 м), что соответствует самым распространенным типоразмерам домовладений.

Таблица 2.

 

Принципы организации модульного домовладения для встройки в исторический квартал 

 

 

stt3.jpgДля  Для каждого отдельного типа разработана матрица внутренней организации домовладения, которая подчиняется как историческим так и общим функционально-санитарным правилам: соответствие санитарным требованиям, пожарной безопасности и благоустройства. Все домовладения состоят из двух основных корпусов – выходящего на красную линию и дворового. Расчеты показывают, что другие принципы организации домовладений – периметральный, т-образный и т.п. нецелесообразны по санитарным и противопожарным требованиям. Нижеприведенная таблица показывает 18 наиболее целесообразных типов. Рядовые типы классифицированы сообразно положению уличного и дворового корпусов. Положения может быть всего 3: враспор, с одним отступом, с двумя отступами. Сочетание положений корпусов создает приведенные типы.Закрытые автостоянки для жильцов необходимо организовывать в глубине домовладения за счет использования цокольных этажей, не глубже порога промерзания грунта (табл.3).

 Таблица 3

Типовые домовладения для встраивания в исторический квартал

stt4.jpg

Принципы сочетания типов домовладений

В целях сохранения исторических пропорций квартала, а также во избежание создания инсоляционных помех соседним домовладениям и кварталам, высотность корпусов необходимо ограничивать следующими параметрами: как правило, не более 4 этажей для зданий, выходящих на улицу, и не более 5 этажей для построек, расположенных в глубине участка. Предлагаемые типы домовладений сочетаются сообразно инсоляционным требованиям.

Данная методика позволяет бесконфликтно вести работы по реновации на участках квартала, содержащих памятники архитектуры, т.к. для предлагаемой формы застройки не требуется нарушать автономию домовладений с памятниками (табл.4). Нет необходимости копать котлован глубже порога промерзания, а значит, глубины заложения капитальных исторических построек. Домовладения с памятниками восстанавливаются как в режиме реставрации, так и с фрагментарным использованием типовых домовладений путем возведения одного из корпусов на территории домовладения с объектом культурного наследия.

Таблица 4


Пример встраивания типовых домовладений в исторически сложившуюся среду  (схема плана)

stt5.jpg

1. Схема существующего квартала с памятниками архитектуры (обозначены коричневым цветом).
2-3. Стадии реновации квартала – замена ветхих строений новыми в пределах домовладений согласно методике.
4. Схема квартала после завершения процесса реновации с сохраненными памятниками архитектуры

Преимущества метода

Предлагаемая палитра типовых домовладений может обеспечить разнообразие застройки в условиях реконструкции с сохранением исторической морфологии городской ткани. Следствием этого будет формирование среды, отвечающей характеристикам исторического города, учитывающей правовые и хозяйственные реалии (табл.5).

Вышеизложенные принципы позволяют: 
- минимизировать "межевые" споры и хозяйственные конфликты между владельцами "старых", реконструируемых и вновь строящихся объектов недвижимости; 
- не разрушая объектов культурного наследия повысить эффективность использования территории; 
- создать возможность ясного деления территории на зоны ответственности; 
- создать систему свободного эволюционирования квартальной застройки в рамках установленных правил [4].

Таблица 5.

Сравнение результатов различных методов реконструкции квартала

stt6.jpg

Используя данную методику можно параллельно вести как реставрацию, так и новое строительство малой и средней этажности в исторических кварталах регулярного российского города, добиваясь очень высоких технико-экономических показателей по плотности: от 330 – до 480 чел/га, которые не уступают средним показателям высотной застройки в данных условиях.

Это доказывает, что принятые сегодня методы высотного строительства, наряду с очевидным вредом, приносимым исторической среде, не имеют ни хозяйственных, ни экономических обоснований с точки зрения муниципального планирования.

 

Библиография

  1. Приложение 1: Свод законов Российской Империи, книга третья, том Х, книга 2, раздел 2, глава 2, часть II (цитата по: http://civil.consultant.ru/reprint/books/172/2.html)  
  2. Русское градостроительное искусство. Москва и сложившиеся русские города XVIII – первой половины XIX веков. – М.: Стройиздат, 1998. – 442 с.
  3. Сысоева Е. А. Особенности деревянной архитектуры Самары конца XIX – нач. XX вв. / Е. А. Сысоева // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. – Томск, 2008.
  4. Квартал домовладений. – М., АБ «Остоженка» –  2010. –  12 с.